Защита прав потребителей Томской области

Направление средств материнского (семейного) капитала на оплату договора-купли продажи жилого помещения с рассрочкой платежа

• | Печать |

Подробности

Родительская категория: Социальная защита населения!

Категория: Про материнский (семейный) капитал

Просмотров: 1302

Направление средств материнского (семейного) капитала на оплату договора-купли продажи жилого помещения с рассрочкой платежа

Новая редакция Правил ввела еще один вид расходования средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий – оплата договора купли-продажи жилья с рассрочкой платежа.

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа заключается при покупке недвижимости в рамках различных государственных региональных или муниципальных программ, когда гражданам передаются жилые помещения, находящиеся в собственности муниципалитетов. В этом случае заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения не влечет передачу права собственности на него до внесения всей обусловленной договором суммы выкупа. При этом покупатель может использовать указанное жилое помещение только для проживания членов семьи, без права сдачи жилого помещения в поднаем.
Наиболее распространены данные программы в Москве (Московская программа «Молодой семье – доступное жилье», «Молодежь Москвы», «Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения» и т.д.), в Санкт-Петербурге, в Хабаровске. В основном данные программы разрабатываются и реализуются местными органами власти в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010г.
Все вышеперечисленные программы предусматривают заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа на длительный срок, на основании которого участнику программы предоставляет жилое помещение, являющееся собственностью муниципалитета, для проживания и выкупа. При заключении договора Участник программы оплачивает не менее 30% от стоимости предоставляемой квартиры и в течение срока действия договора ежеквартально равными долями выплачивает остаточную стоимость квартиры с процентами (3-8 процентов годовых).
Данный договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа подлежит государственной регистрации. При этом право собственности на жилое помещение, предоставленное по этому договору, регистрируется только после внесения покупателем всей стоимости жилого помещения. Покупатель (участник программы) обязан в установленные договором сроки (ежемесячно, ежеквартально..) вносить платежи в счет выкупа жилого помещения. Платежи в счет выкупа перечисляются в бюджет города для финансирования строительства муниципального жилья, а также на возврат средств покупателям по расторгнутым договорам купли-продажи с рассрочкой платежа (в случае выхода молодой семьи из Программы, н-р, по причине неплатежеспособности, внесенные платежи возвращаются, а семья возвращается в жилое помещение, в котором проживали до момента вступления в Программу).
В настоящее время в Амурской области приняты и действуют различные региональные жилищные программы с использованием бюджетных средств, но все они реализуются с участием банков, когда гражданам, взявшим ипотечный кредит, выплачиваются компенсации за счет бюджетных средств (в т.ч. ставки по кредиту, части первоначального взноса, части стоимости приобретаемого или строящегося жилья и т.д.)
Однако на сегодняшний день региональных программ по улучшению жилищных условий на основе реализации по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, находящихся в собственности муниципалитетов Амурской области, не существует.
Законодатель относит договор купли-продажи жилья с рассрочкой платежа к договору купли-продажи товара, проданного в кредит с рассрочкой платежа, который попадает под признаки коммерческого кредита, а, следовательно, в соответствии с п. 2 ст. 823 ГК РФ к коммерческому кредиту применяются нормы Главы 42 ГК о договоре займа/кредита.
Законом предусматривается оплата товара в рассрочку. Продажа товаров с условием о рассрочке оплаты - разновидность продажи товара в кредит. Оплата в рассрочку осуществляется не сразу (единовременно), а с разбивкой на определенные периоды (сроки).
Особенность договора купли-продажи с оплатой товаров в рассрочку (отличающая его от других договоров купли-продажи) состоит в том, что закон определяет для данного вида договора дополнительные существенные условия, такие, как цена товара, порядок, сроки и размер платежей.
А так как в соответствии с Законом 256-ФЗ погашение средствами М(С)К кредитов (займов), предоставленных на приобретение жилья, осуществляется вне зависимости от возраста ребенка, в связи с рождением которого возникло право, то и оплата договоров купли-продажи жилья с рассрочкой платежа так же осуществляется досрочно, т.е. до достижения ребенком трехлетнего возраста.
Рассмотрим более подробно какие документы должны быть предоставлены владельцем сертификата при направлении средств М(С)К на оплату договора купли-продажи жилья с рассрочкой платежа и требования, предъявляемые к самому договору.
I. Договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа.
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа представляет собой гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона (Продавец) обязуется передать обусловленный объект недвижимости в собственность другой стороне (Покупателю), которая обязуется оплатить за неё определенную денежную сумму поэтапно.
1) При продаже жилого помещения с рассрочкой платежа в договоре должны быть указаны размеры платежей, порядок оплаты, сроки внесения платежей (ст. 489 ГК РФ).
2) ГК не выделяет договор купли-продажи в рассрочку в качестве одного из видов договора купли-продажи, что дает основание применять в отношении него общие положения о договоре, а также нормы гражданского законодательства, регламентирующие договор купли-продажи. Поэтому договор данного вида содержит все условия, которые признаются законом существенными для договора купли-продажи.
3) Существенные условия договора купли-продажи с рассрочкой платежа:
§ Цена договора. При этом в пункте договора, который определяет цену продаваемого объекта недвижимости, следует указать общую продажную стоимость квартиры, фактически оплаченную при подписании договора сумму (или до его подписания), оставшуюся сумму, которая подлежит оплате, и, в обязательном порядке, срок, в течение в которого данная сумма должна быть оплачена.
§ Размер платежей и сроки их внесения, т.е. указание на временные периоды (этапы), в течение которых обусловленная денежная сумма должна быть оплачена Покупателем.
4) Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК РФ) – 1-ое регистрационное действие;
ВАЖНО:
- договор купли-продажи с рассрочкой платежа должен быть заключен только с юридическим лицом и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Амурской области;
- в договоре должны быть указаны размер платежей, порядок оплаты, сроки внесения платежей.
II. Справка лица, осуществляющего отчуждение жилого помещения по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, о размерах оставшейся неуплаченной суммы по договору.
Поскольку форма справки, которую выдает продавец жилья, нормативно-правовыми актами не определена, то принимается справка организации-продавца жилого помещения в произвольной форме, заверенная подписью руководителя и гербовой печатью.
Рекомендуется включать в Справку следующую информацию:
8) фамилия, имя отчество покупателя жилья; реквизиты документа, удостоверяющего личность покупателя, адрес места жительства или места пребывания;
9) номер и дата договора купли-продажи с рассрочкой платежа;
10) размер оставшейся неуплаченной суммы по договору на дату подготовки справки;
11) реквизиты продавца для перечисления средств (части средств) материнского (семейного) капитала.
III. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенное жилое помещение (не обязательно).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации и право собственности покупателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ) – 2-ое регистрационное действие.
1) Первый вариант для договора купли-продажи с рассрочкой платежа, когда регистрируются оба действия.
- регистрация собственно сделки (договора) купли-продажи с рассрочкой платежа;
- регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю.
При этом возможно два случая.
а) Возникновение залог в силу закона.
До момента полной оплаты имущества Продавец приобретает право залога в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором). Покупатель приобретает право собственности, но в дальнейшем продать или подарить купленную недвижимость без согласия продавца до прекращения залога он уже не может. В данном случае добавляется еще одно регистрационное действие – регистрация ограничения права покупателя залогом в пользу продавца. В этом случае покупатель получает Свидетельство о праве собственности с указанием на регистрацию такого ограничения.
б) Жилое помещение не находится в залоге у Продавца в силу закона.
В этом случае стороны в договоре устанавливают, что при выполнении Покупателем обязательств по оплате квартиры в рассрочку указанная квартира не признается сторонами находящейся в залоге у Продавца.
2) Второй вариант, когда регистрируется только договор купли-продажи жилья с рассрочкой платежа (перехода права собственности на недвижимость от Продавца к Покупателю не регистрируется).
В этом случае в договоре должно быть установлено, что право собственности на переданное Покупателю жилое помещение не возникает у Покупателя до оплаты им полной стоимости жилого помещения и внесения всех платежей, предусмотренных договором. В этом случае покупатель использует купленное жилье только для проживания.
IV. Нотариально удостоверенное письменное обязательство.
Письменное обязательство составляется в простой письменной форме с заверением подписи нотариусом.
Вывод:
Согласно п. 1 ст. 823 ГК РФ к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты.
Таким образом, коммерческое кредитование производится не по самостоятельному договору, а во исполнение условий ряда возмездных договоров. В случае заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа, коммерческий кредит предоставляется продавцом покупателю путем установления оплаты жилья в рассрочку.
В соответствии с п. 2 ст. 823 ГК РФ к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа/кредита.

• < Назад
• Вперёд >