Защита прав потребителей Томской области

Направление средств материнского (семейного) капитала на погашение рефинансируемых кредитов

• | Печать |

Подробности

Родительская категория: Социальная защита населения!

Категория: Про материнский (семейный) капитал

Просмотров: 1039

Направление средств материнского (семейного) капитала на погашение рефинансируемых кредитов

Новое направление расходования средств материнского (семейного) капитала - на оплату кредита, выданного на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение либо строительство жилья. Или по другому – на погашение рефинансируемых кредитов.

Модель рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в нашем случае необходимо рассматривать в плоскости отношений по рефинансированию между банком и заемщиком и в плоскости отношений между кредитными организациями.

1) Рефинансирование ипотечных кредитов при субъектном составе "банк - заемщик".

В общем виде данная модель «перекредитования» обозначает досрочное погашение одного кредита за счет кредитных средств, полученных заемщиком по новому кредитному договору.

К перекредитованию заемщики, как правило, прибегают в случаях, когда новый кредитор предлагает более выгодные для заемщика условия кредитования (увеличение сроков кредитования, более низкую процентную ставку и т.д.)

Заемщик получает кредит у нового банка и гасит за счет этих средств ранее полученный заем. В этом случае владелец сертификата предоставляет в территориальный орган ПФР:

- копию нового кредитного договора (договора займа) – появляется дополнительный документ;

- копию ранее заключенного кредитного договора (договора займа) на приобретение или строительство жилья;

- справку нового кредитора (заимодавца) о размерах остатка долга и процентов по кредиту (займу);

- договор об ипотеке, по которому залогодержателем является новый кредитор (заимодавец);

- свидетельство о государственной регистрации права собственности;

- письменное обязательство.
Технология такого рефинансирования заключается в следующем:
1.Заемщик одобряется рефинансирующим банком и получает там подтверждение на выдачу кредита на цели погашения ранее полученного кредита в другой кредитной организации;
2.Заемщик запрашивает у своего кредитора расчет суммы задолженности на определенную дату и передает его в рефинансирующий банк;
3.В день, на дату которого рассчитана сумма задолженности заемщика, рефинансирующий банк предоставляет кредит, который направляется заемщиком в погашение первоначального кредита. При этом в кредитном договоре в обязательном порядке указывается:
- цель кредита: на погашение ранее предоставленного кредита первоначальным кредитором;

- обязанность заемщика заключить с рефинансирующим банком договор об ипотеке.

4.После погашения кредита заемщик совместно с первоначальным кредитором осуществляет действия по погашению регистрационной записи об ипотеке заложенного имущества;

5.Между заемщиком и рефинансирующим банком заключается договор об ипотеке недвижимого имущества, высвобожденного из-под залога.
Законодатель ввел ограничение для таких кредитов: материнским (семейным) капиталом погашаются только кредиты, предоставленные до рождения (усыновления) второго, третьего и последующих детей (только по обязательствам, возникшим у владельцев сертификата до возникновения права на М(С)К) (п.п. «в» п. 3 Правил).
2) Рефинансирование ипотечных кредитов при субъектном составе "банк – банк (оператор вторичного рынка)".
В основе данной модели рефинансирования ипотечных кредитов лежит возможность уступки прав требования по ипотечным кредитам либо передачи прав на закладную другому финансовому институту, который самостоятельно выпускает ипотечные ценные бумаги и размещает их на фондовом рынке. За счет полученных средств первичные кредиторы могут расширять объемы кредитования, снижать процентные ставки по кредитам и увеличивать срок кредитования.
Одним из наиболее распространенных способа рефинансирования является продажа первичным кредитором части сформированного портфеля ипотечных кредитов оператору вторичного рынка ипотечных кредитов.
Российская модель вторичного рынка ипотечных кредитов представлена частными операторами (крупными специализированными ипотечными или универсальными банками, в том числе ВТБ 24) и государственным агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), имеющих сеть региональных операторов.
В общем виде данная модель, построенная на взаимодействии первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования, выглядит следующим образом.
1.Первичные кредиторы выдают ипотечные кредиты под залог кредитуемой недвижимости с оформлением (либо без оформления) закладной.
2. Ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются операторам вторичного рынка ипотечных кредитов путем:
- передачи прав на закладную или уступки прав требования по кредиту.
В соответствии с нормами Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заключается соответствующее соглашение между первичным и новым кредитором об уступке прав требования по кредитам или закладным, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования.
В данном случае при уступке права требования происходит замена первоначального кредитора, который выбывает из обязательства, новым. Он не заключает с должником договор, а вступает в текущую сделку в качестве стороны и может требовать от должника лишь исполнения условий соглашения на правах прежнего займодавца. При этом в соответствии с пунктом 8 статьи 382 ГК РФ согласия должника на переход «кредитных» прав не требуется, поскольку меняется сторона, а ответственность сохраняется.
ВАЖНО: И в том и в другом случае не требуется согласие заемщика. Инициатором рефинансирования является первоначальный кредитор, для заемщика первоначальное обязательство не прекращается, право требования переходят к новому кредитору в порядке цессии (уступка требования) - ст. 382 ГК РФ.
3. Право первоначального кредитора переходит к новому в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательств, а также другие связанные с требованием права, в том числе на неуплаченные проценты.
4. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой (заемщик) получает от нового залогодержателя (владельца закладной) письменное уведомление о регистрации последнего в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из реестра (ст. 16 № 102-ФЗ). Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.
5. Обязанность по сопровождению ипотечных кредитов переходит к новому кредитору (обычно к региональному оператору вторичного рынка ипотечных кредитов), и заемщик начинает осуществлять промежуточные и окончательные платежи по первоначально имеющемуся обязательству в пользу нового кредитора.
В этом случае владелец сертификата предоставляет в территориальный орган ПФР:
- копию кредитного договора, заключенного с первоначальным кредитором;
- справку о размерах остатка долга и процентов по кредиту, выданную кредитором которому принадлежат права по кредитному договору на дату составления справки, с указанием сведений о наименовании и месте нахождения нового кредитора. В случае если от имени кредитора справка предоставляется третьим лицом, действующим на основании доверенности, представляется копия доверенности кредитора третьему лицу.
- свидетельство о государственной регистрации права собственности;

- письменное обязательство.

Особенностью нового продукта является возможность использования средств МСК для увеличения суммы ипотечного кредита. Это позволит направить средства, предоставляемые в рамках мер государственной поддержки семей, имеющих детей, на приобретение более комфортного жилья.

При расчете суммы такого кредита учитываются текущий доход семьи и средства МСК. Текущий доход рассчитывается исходя из дохода работающего супруга (или супругов, если мама - распорядитель материнским (семейным) капиталом - уже вышла на работу), однако в качестве созаемщиков могут рассматриваться и другие лица, в том числе члены семьи заемщика (например, родители супругов). Количество созаемщиков не может быть боль-е четырех человек.
Погашение кредита осуществляется двумя частями: ежемесячными равными платежами в течение всего срока кредита и разовым платежом, за счет перечисления средств МСК Пенсионным Фондом РФ непосредственно кредитору.
Минимальная процентная ставка по кредиту установлена на уровне от 10,5% (с 15 сентября 2009 года) годовых в рублях, и определяется в соответствии со Стандартами выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов (займов) индивидуально для каждого кредита. Максимальный срок кредита - 30 лет.
В ходе реализации пилотного проекта были отработаны механизмы взаимодействия с Пенсионным фондом Российской Федерации в части унификации и стандартизации документов и процедур с целью обеспечения максимальной эффективности и оперативности удовлетворения заявок граждан, имеющих право на получение МСК.

• < Назад
• Вперёд >